中国矿业大学徐海学院物业管理考核测评办法
第一条：为确保矿业大学徐海学院物业托管合同的全面履行，充分发挥合同的约束机制，实现用户满意的良好效果而制定本办法。
第二条：本办法视为矿业大学徐海学院各项物业托管合同的组成部分，是合同甲方督促乙方履行物业托管合同的重要文件。其中的甲方特指中国矿业大学徐海学院，乙方为接受甲方的委托、与甲方签订各项物业托管合同的物业管理企业。
第三条：考评范围和标准。本办法考核测评的范围和执行标准，依据矿业大学徐海学院物业委托管理要求与说明各项物业托管合同文件的相关内容。
第四条：考评周期。对矿业大学徐海学院各项物业托管项目的考核测评周期，一般情况下与合同付款周期相对应。
第五条：考评形式。对矿业大学徐海学院各项物业托管项目的考评形式，采取甲方不定期的日常检查和用户考核测评相结合的形式。甲方进行的日常检查随机进行，次数不定；用户的考核测评每个考评期最少进行一次。
第六条：考评的量化标准。考评实行百分制，甲方的日常检查占总分的40%，楼内用户的考评占总分的60%。两项考评实际得分乘以各自占总分的比例后相加，即为当期考评实际得分。
第七条：甲方的日常检查记分方法。设有基本分100分，根据托管合同文件中关于托管物业内容要求、服务标准和服务承诺的表述，对乙方实施的物业管理进行检查和衡量。如发现有未达到托管合同要求的违约情况，按以下办法扣分：
（一）违约情况1：乙方未按合同要求，完成应该完成的工作。
处置办法：第一次发现（指某一单项，下同）扣5分，同时向乙方发出“第一次违约警告”，乙方必须立即终止违约行为；如第二次再次发现扣10分，同时向乙方发出“第二次违约警告”，乙方除立即终止违约行为外，还需向甲方提交书面整改措施，并保证不再发生类似现象；如第三次再次发现，甲方有权终止合同。后果及损失由乙方自负。
违约情况2：乙方的物业管理效果，没达到合同规定的要求。
处置办法：第一次发现给予书面警告（不扣分）：第二次发现每项扣0.5分；第三次及以后发现每项扣1分。
违约情况3：乙方未按合同规定的工作频率（如保洁的清洗、清扫次数等）进行相关的物业管理、服务。
处置办法：参照“违约情况2”的处置办法。
违约情况4：楼内财物发生失窃。
处置办法：酌情每次扣10-20分，并根据实际损失和用户提出的要求进行赔偿。
违约情况5：其他有关违约行为。
处置办法：参照“违约情况2”的处置办法。
第八条：楼内用户的考评记分办法。设基本分100分，楼内用户代表根据托管合同文件中关于托管物业内容要求、服务标准和服务承诺的表述和乙方的实际服务情况，在统一印发的考评表对应项中填写“优秀”、“良好”、“合格”与“不合格”四项。其中优秀的对应分为100分；"良好"为80分；“合格”为70分；“不合格”为60分。最后采取加权平均的办法，得出楼内用户的考评得分。
第九条：考评结果。考评结果与甲方付给乙方当期物业费用挂钩。挂钩办法如下：
（一）当期考评实际得分大于或等于90分时，当期的物业管理费全额支付。
（二）当期考评实际得分小于90分或大于70分时，则每低于90分1分扣发当期物业管理费的1%。
（三）当期考评实际得分低于70分时，则每低1分扣发当期物业管理费的2%。
（四）当期考评实际得分低于60分时，甲方除拒付当期物业管理费外，还有权解除合同，另择乙方，后果和损失由乙方自负。
第十条：第一期考评结果的处置。根据甲方招标期间提出的要求，按照以上操作办法，第一期考评实际得分低于70分时，本合同自行解除，甲方另择乙方。
第十一条：本办法由甲方负责组织实施并给予解释。
中国矿业大学徐海学院
二〇一〇年十二月
